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社区模式-海珠区出租屋协同共治第三方代管模式负责人黄伟新说:

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“與不少地方以市場自發行為為主不同,我們積極為第三方企業做信用背書,幫助其對接適合企業落地的區域,加速企業商業模式的成型、成熟。”黃偉新說。在推廣過程中,海珠區一方面全力扶持鼓勵夢想社區等本土第三方代管企業向規模化、專業化、規範化方向發展,另一方面充分發揮“政府搭台、企業唱戲”的作用,主動對接一批實力雄厚的第三方代管企業進入。“政府部門為企業牽線搭橋,引薦銀行為企業提供後續資金支持,幫助第三方代管企業在海珠區迅速大展拳腳,全面開展代管業務。”黃偉新表示。

北山村位於海珠區東部,北面毗鄰琶洲,南面與國際生物島、廣州大學城隔江相望。對在琶洲從事會展工作的“90後”鄭栩來說,租住在北山村夢享青年公寓是一個“住得不錯”又“住得不貴”的選擇。

調取監控視頻 幫租戶找回愛貓

專業的事交給專業的人做政府為第三方企業“背書”“隨著時代的發展,過去‘大包大攬’的傳統管理模式與日益增長的來穗人員和出租屋規模已不相適應。”海珠區出租屋協同共治第三方代管模式負責人黃偉新說,傳統出租屋業態長期面臨著社會治理困境。相當一部分出租屋屋主只收租不管理或管理水平、效率低下導致出租屋環境差、散亂污企“三合一”大量存在、隱患多。

數說自開展第三方代管工作以來海珠累計代管改造出租屋3.08萬套

如果把租金價格比作魚,把居住環境比作熊掌,那麼,魚和熊掌可以兼得。

按照“成熟一片、推進一片”的思路,海珠區優先在城中村地區、門禁安裝試點地區和社會治理重點地區先行先試,先後形成了瑞寶街石溪村舒心公司的“代理式”,赤崗街萬科泊寓的“公寓式”,夢享社區、世聯紅璞的“連片代管式”和江海街up+智谷的“創業社區式”等成功模式。

嚴躍進認為,舊改不是簡單的房屋改造,而是體現了城市的規劃導向、城市品質提升甚至是文化理念的轉變。老舊小區、城中村如何改造?他建議要有前瞻意識,垃圾分類等環保理念都應該導入老舊小區改造之中,在進行舊改時把垃圾分類、5G高新技術、文化創意產業、體育等資源都納入進去。

廣州貫徹落實“四個走在全國前列”新實踐

他認為,“第三方代管”模式有以下優勢:首先,第三方企業能保持比較中立的態度和立場,傾聽各方訴求,照顧各方利益,做好政府和業主的溝通、業主和引入企業的溝通;其次,第三方企業擁有更好的融資能力,能夠發揮規模優勢,規模優勢又能帶來規模效應,降低改造成本;再次,有利於做好統一的規劃。

(文、圖/廣州日報全媒體記者於夢江)

“原本這裡都是小型制衣廠,布碎滿地。去年至今,我們清走了約400家制衣廠,現在出入片區的多是年輕白領。”王錦說,與單純的舊樓改造不同,夢享社區的改造模式為整體翻新,在樓宇內外裝修完成後,還將對周邊地面、水電、交通配套設施等進行完善。“像之前壞掉的路燈,我們申請維修讓其復明,社區附近的公交車站,也是經過多方努力才成功增設的。”接下來,他們計劃為北山村的部分公共區域免費增加公共設施,提升區域面貌。

值得一提的是,在臨近新滘東路的公共社區中心,租客們不僅能免費使用健身、唱K設備,還可參加定期的線下活動,比如插花、DIY烘焙等。“租客可以根據自身時間安排提前報名參加主題活動,不過我比較喜歡天冷時和鄰居們在公共區域打邊爐。”鄭栩說。

在摸清轄區出租屋分佈狀況和出租業態的基礎上,去年,海珠區印發《海珠區關於深入推廣出租屋協同共治第三方代管模式工作辦法》,形成各部門共同推進的合力,推廣出租屋第三方代管模式。

在他看來,儘管交通不是很便捷,但對比中心城區公寓動輒超過3000元的月租金,1500元的月租金能有這樣的居住環境“性價比算是很高了”。如今,下班回來買菜做飯,小小的房子里有了“煙火氣”,於在外打拼的鄭栩而言,這裡也有了家的感覺。

目前,夢享社區已完成改造的房間入住率超過90%。在保持高性價比的同時,王錦還希望出租屋能滿足年輕人的社交需求。今年6月,社區嘗試推出主題公寓,最新上線的貓咪公寓里設有貓爬架等貓咪玩樂場所,頗受“鏟屎官”和愛貓人士的青睞。

基層思考黃偉新:海珠區出租屋協同共治第三方代管模式負責人、海珠區委政法委專職委員

作為廣州中心城區之一,海珠區正全力打造“一區一谷一灣”創新島格局。怎樣利用有限的城市用地謀求高質量發展?如何為集聚而來的人才提供優質生活服務保障?經過多年持續摸索,海珠區探索出了以“城區微改造、圍院式管理、物業式經營、公寓式配套、市場化運作、滾動式發展”為核心的出租屋協同共治第三方代管模式,促進出租屋業態轉型升級。目前,該模式被廣州市委全面深化改革委員會列入第一批改革創新經驗,在全市複製推廣。

在海珠區大塘東勝新街16巷,7棟嶺南特色風格的建築內聚集著中科院北京國家技術轉移中心、健身學院、烘焙教育等領域五六家企業。而在一年前,這些房屋質量參差不齊,外立面風格迥異,首層均以小作坊為主,二層以上大部分是工廠宿舍,“蜘蛛天網”遍佈,衛生、安全等隱患處處可見。

代管出租屋“三個100%”

目前,海珠創新島已初步形成“一區一谷一灣”的創新佈局。怎樣解決入駐企業、單位的居住問題又保障第三方代管企業的客源?黃偉新稱,為了形成良性互動發展,政府部門與進駐海珠的企業單位對接,瞭解企業狀況和員工居住需求,在有居住需求的企業與出租屋代管企業之間搭建溝通橋梁,為琶洲互聯網創新集聚區提供優質生活服務保障。

曾經的一個“小插曲”讓鄭栩對住在夢享社區倍感安心。那一次,他發現一隻貓咪“離家出走”不見蹤影,隨即向管家反映了情況。“管家調取公寓監控視頻查找,發現另一戶的租客去天台晾曬衣服後忘了關窗,結果貓咪從窗口不請自入了。”當時,那位租客還在上班,看到管家發在朋友圈裡的消息後,立即主動聯繫上鄭栩,待下班回到家後送還了貓咪。

登記納管率 視頻門禁安裝率 租金收取率100%

為了實現“內外兼修”的蛻變,科創園在對舊物業升級改造的同時,還嚴格把好產業導入前沿端口。目前,園區主要以央企、上市公司、科技、文創與設計類的品牌或標桿企業為主。龔瑞聰告訴記者,原先7棟樓的出租稅每年有10萬~20萬元。第三方代管後,不僅租金上浮,還減少了消防安全隱患,預計將提供數千個就業崗位,辦公從業人員達2000~3000人。前三年各企業創造稅收收入預計每年超過千萬元。

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創新來穗人員和出租屋服務管理理念,是新階段發展的必然選擇。黃偉新說,從2015年開始,海珠區以村社破舊物業和城中村連片出租屋為重點,主動尋求、對接、引入出租屋協同共治第三方代管企業,指導第三方代管企業按照出租屋標準,對原破舊物業進行外部整飾和內部裝修的升級改造,逐步清退原有物業高污染、高排放業態,消除出租屋各類安全隱患,並對代管出租屋全部安裝“門禁+視頻”系統,把好治安關,實行管家式服務,實現全方位升級。

海珠區累計代管出租屋改造面積50萬平方米

短短的時間里,這裡何以發生了翻天覆地的變化?德臻科創園負責人龔瑞聰介紹,去年6月,廣州藝寶瓏實業發展有限公司作為第三方代管企業,被海珠區委、區政府引入大塘地區,通過整體租賃的形式取得上述7棟建築物的經營使用權。“我們花了三個月的時間,清退了70多家制衣廠並完成了外立面的裝修。”園區還對線路、消防、過道進行了升級改造,其中,首層保留承重牆,打造仿騎樓式建築。

2017年11月,作為海珠區推廣出租屋第三方代管的項目之一,夢享社區·北山智信社區落戶官洲街。夢享社區收儲部分村社物業,通過微改造將老舊的居民樓變為時尚的公寓式出租屋。以一期項目為例,公寓主要為單間帶衛浴,每間裝修標準為3萬元~6萬元,每月租金價格從600元到2000元不等。

第三方代管出租屋傷人亡人事故零發生

據統計,夢享社區在官洲北山、侖頭兩個村內連片代管近200棟出租屋,致力打造智慧代管出租屋社區,其中在北山村龍吟片代管60餘棟、約5萬平方米出租屋,連片打造2000餘套品牌公寓,服務5000多名來穗青年。

談起夢享社區青年公寓的創立初衷,公司創始人王錦說,這源於十多年前他的親身經歷。來廣州之初,為節省開銷,他在城中村住過很長一段時間。“我們希望能讓正在追求夢想的年輕人住得更好。”

文/廣州日報全媒體記者張丹羊(署名除外)

發揮規模優勢規劃“一盤棋”嚴躍進認為,海珠區“第三方代管”模式實際上是在原有存量物業、老舊小區改造的基礎上提高了質量、提升了效率,引入這種模式可以防範一些隨意改造。老舊小區如果隨意改造,缺乏專業力量的介入,很容易“不倫不類”,會形成新的老舊小區“建築垃圾”。而通過第三方代管、引入專業力量和資金投入促進改造,更加符合當前的城市規劃。

在一棟外立面為黃灰相間色調的樓梯樓頂層,鄭栩已經住了近一年。這間一室一廳、30平方米出頭的出租屋,是他和兩隻貓咪的溫馨小家。“雖然這裡也是城中村,但內外裝修都採用了年輕人比較喜歡的簡約風格,居住環境靜謐。”鄭栩說,繳房租、充電費等諸多事宜都可以通過手機輕鬆解決。“除了進大門需要門卡外,我還可以用手機來控制更改自己房間的門鎖密碼。”

打造品牌公寓1.8萬套上半年收儲在建第三方代管項目近10萬平方米

嚴躍進介紹,近年來,各種舊城改造都很註重強調產業導入,出租物業已不限於單純的導入租賃客戶。通過出租物業選擇產業,會對產業發展產生較大影響。總體上說,引入第三方代管模式,通過好的資本、好的資源的介入,能改變傳統的改造模式,是非常有益的嘗試。

案例聚焦環境靚租金平 魚與熊掌能兼得

夢享青年公寓北山村龍吟片區共有6個管家,對已經成熟運營的大約800套出租屋進行日常管理。消防隱患、環境衛生、設施損壞情況……管家們在巡查中實時拍照上傳,在系統中形成日檢、周檢、月檢記錄,整個公寓管理層都可隨時查看。當租客發現問題時,可通過微信小程序報修、投訴,線上跟蹤處理進度,並對處理結果進行點評。

清走四百制衣廠 社區整體翻新

“我們的根本出發點還是創新手段,規範出租屋管理,只要是有利於出租屋平安穩定的事情,我們都會努力去做。譬如第三方代管餐飲配套等問題,只能根據區域情況量體裁衣逐個問題逐一協調解決。” 在黃偉新看來,專業的事需要專業的機構來做。在政府指導下,依托社會房源、專業公司,讓市場充分競爭,各類人才才能有更多的居住選擇。“作為區人才公寓的戰略服務商,未來,第三方代管房源將成為海珠人才公寓的主要房源,全力服務區內各層次人才。”黃偉新說。

昏暗逼仄的居民樓搖身變成藍白色調的貓咪公寓,“鏟屎官”們可以相伴為鄰,一起擼貓;過道堆滿雜物、小作坊扎堆的老舊建築改造後“嶺南風格”濃郁,寬敞明亮的園區吸引科創企業進駐……一場出租屋業態的蝶變正在廣州海珠區發生。

內外兼修 嚴把產業導入關烹煮、榨取、佈局,怎樣嫻熟地運用三種技術做好西米撈?西米不夠Q彈怎樣解決?在一處1:1實景打造的咖啡店內,身穿制服的學員們在一側埋頭嘗試西米撈系列的成品製作。熬煮巧克力漿、打磨翻糖蛋糕……隔著玻璃窗可以看到,數間課室里,學員們忙碌不停,樓層里瀰漫著蛋糕和奶油的香氣。這是德臻科創園內一家烘焙培訓學校的日常。